要点透视
2013年以来,我国建设用地供应总量同比小幅增长,房地产用地供应量以及占比同比增长较快;房地产用地供应的区域和城市分化态势加剧,一线和部分二线热点城市明显提升了土地供应速度,而前几年少数供应规模偏大的城市,适当放缓了住宅用地的供应。近两年来,城市建设用地面积仍增加较快,土地利用效率整体偏低,工业和基础设施用地“低效利用”的格局仍未改变。
未来十年,城市建设用地将持续增加,预计2023年我国的城市建设用地将达到64551平方公里。由于住宅用地占比远低于全球各大城市,未来一线城市的住宅用地供需矛盾仍会突出,在未来城市用地的新增供给比较紧张的现实状况下,各地推进农村集体经营性土地流转的动力迅速增加,土地流转试点将会在短期内迅速增加。2014年,国内一线城市土地资源供应紧张的局面不会改变,房地产企业也在向市场前景更好的一二线城市聚集,预计一二线城市土地供应不足与三四线城市的供应相对“过量”的分化趋势仍然会持续。
在经济增长面临越来越严重的土地约束的现实情况下,推进集体建设用地入市有助于释放经济增长空间。这要求加快完善集体建设用地入市的制度。
2012~2013年土地利用及土地市场的总体状况
建设用地供应总量同比小幅增长,住宅用地供应量以及占比同比增长较快
2013年前三季度,全国国有建设用地供应45。9万公顷,同比增长4。4%(其中,2011年、2012年前三季度同比增长分别为40。80%、9。20%)。从供地结构看,工矿仓储用地、住宅用地和基础设施等其他用地分别供应14。8万公顷、13。6万公顷和17。5万公顷,同比分别增长6。8%、31。3%和下降11。5%。三类用地占土地供应总量的比重分别为32。2%、29。7%和38。1%。住宅用地所占比重从2012年的23%提高到目前的29。7%,并超过了2011年的比重(28。47%)。
住宅用地供应的区域和城市分化态势加剧
2013年以来,土地市场和房地产市场交易活跃,大部分城市地价和房价较快上升,不少地区都调整了住宅用地供应计划,一线和部分二线热点城市明显提升了土地供应速度,而前几年少数供应规模偏大的城市,适当放缓了住宅用地的供应。2013年前三季度,对70个大中城市的统计显示,住宅用地同比增加的有47个,同比减少的有23个。2013年前三季度,40个大中城市的住宅用地供应量1。15万公顷(只占全国供应量的8。5%),同比增幅是—1。84%(全国同比增幅是31。3%),尽管比2012年前三季度(—16。41%)提高了14。57个百分点,但与全国其他城市相比,40个大中城市的住宅用地供应量和同比增幅明显偏低。但在40个大中城市里,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住宅用地供应量同比增长明显。2013年前三季度,北京市共推出住宅用地835公顷,其中商品住宅用地供应589公顷,同比增长128%;上海市和广州市分别供应住宅用地789公顷和526公顷,同比增加37。7%和229%。深圳市住宅用地供应115公顷,接近前五年平均138公顷的供应量。但同时,许多二三线城市的住宅用地供应同比增速为负。2013年前三季度,天津、武汉、重庆和成都的住宅用地同比增幅分别是—21。85%、—18。13%、—7。01%和—15。51%。
城市建设用地面积快速增加,增长率远快于人口增长率
通过1981~2012年的数据来看,城市建设用地面积从6720平方公里增加到45750。7平方公里,远快于人口的增速,人均建设用地面积也从46。7平方米人增加到123。7平方米人。县城的情况同样如此,建设用地规模也增长较快,从2000年的8788平方公里增加到2012年的17437平方公里,人均建设用地从62。1平方米人增加到2012年的130。1平方米人。预计2013年城市建设用地面积仍将维持一个稳步上涨的态势。
土地利用效率整体偏低,工业和基础设施用地“低效利用”的格局仍未改变
有关研究表明,1990~2002年,我国41个大城市主城区用地规模平均增长超过50%,城市用地增长弹性系数(城市用地增长率与城市人口增长率之比)达2。28(美国1970~1990年只有1。66),超过了国际公认的1。12的合理界限。目前我国单位建设用地产出水平明显偏低,仅为韩国的18%,不及英国的11%。
摘自严之尧,“三保寻新路,改革再深化”,《国土资源报》,2013年10月9日。2012年,我国工业用地产出强度为12984。94万元公顷,约为20亿美元平方公里,仅相当于发达国家的15左右。
土地利用效率低下的根本原因,是工业和基础设施用地的“粗放利用模式”。一方面是使用规模非常大。2006~2012年间,工业仓储和基础设施用地累计使用204万公顷,占全部建设用地的平均比重是67。5%,2013年前三季度的占比是70。3%。另一方面是使用价格严重偏低。2000~2012年间,105个主要城市的工业用地平均价格是531。7元平方米,年均增速仅为3。34%,而同期商业和住宅用地的均价分别是3176。8元平方米和2314。1元平方米,年均增速分别是11。2%和14。2%。2013年前三季度的工业用地价格仅为683。7元平方米,商业和住宅用地的价格分别是6069。7元平方米和4803。7元平方米。
未来十年土地利用及市场趋势展望
对未来十年我国城市建设用地的推测
据课题组预测,2013~2023年中国的人均GDP会在9802~16737国际元之间,城市化率在53。73%~61。9%之间,从发达国家的经验来看,这一阶段的城市用地处于较快增长的时期,住宅用地、工业用地、公共用地的规模都将快速上涨。2000年以来,中国城市建设用地(包括县城)呈现出较为明显的线性变化特征。在国家未来从严控制城市建设用地供应、鼓励提高土地利用效率的政策大背景下,参考日本、韩国等国家的经验,考虑到数据可获得性,基于2000~2012年的历史数据,对2013~2023年的城市建设用地情况作了预测。
未来一二线城市的土地供需矛盾仍将突出,住宅用地占比有待提高
从土地供应的情况以及城市建设用地的增长趋势来看,未来城市建设用地的供需矛盾仍将十分突出。特别是由于500万以上人口的新增建设用地将受到限制,未来几年,一二线城市的土地供应将更为紧张。就住宅用地供应量看,2013年前三季度,北上广深这四个一线城市的供应量和同比增速都大幅提高,但从楼面地价、溢价率等指标看,一线城市的地价上涨趋势和不断提高的溢价率,表明一线城市的住宅供需矛盾已非常突出,还需要进一步增加住宅用地,尤其是满足刚性需求的普通商品住宅用地。如果将我国这些大城市与全球各大城市相比,住宅用地在整个城市用地的比重仍然偏低。如纽约、首尔和伦敦的住宅用地占比分别是42。2%、62。5%和46。7%(对应年份分别是2002年、2009年和2005年)。2012年,我国四个一线城市(北上广深)的住宅用地平均占比不到24%,距上述发达经济体的大城市平均占比还有很大差距;二线城市(如天津、杭州、重庆)的占比也远低于国际水平。
2014年我国土地市场的基本推测
全国土地市场分化的趋势可能会进一步加深
2013年土地市场整体成交较为活跃,特别是一线城市表现较为突出。据有关数据显示,2013年一线城市土地出让金暴涨,北上广深四个一线城市的土地出让金突破5000亿元大关,达到了5014亿元,是2012年的2。5倍。相比之下,三四线城市由于过度开发造成的“空城”现象,使得土地市场表现相对暗淡,与一二线城市形成鲜明的对比。预计2014年,国内一线城市的土地资源供应紧张的局面不会改变,房地产企业也在向市场更好的一二线城市聚集,一二线城市土地供应不足与三四线城市的供应相对“过量”的分化趋势仍会持续。
各地农村集体经营性土地流转将逐渐增加